澳門財政局 - 《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法律模擬問答
  1. 在什麼情況下須繳納“取得非首個居住用途不動產的印花稅”(下稱“取得印花稅”)?
根據第2/2018號法律《取得非首個居住用途不動產的印花稅》(下稱“本法律”)第三條第一款、第三款及第九條第一款規定,對於取得非首個居住用途的不動產或其權利(下稱“住宅單位”)(包括取得該住宅單位或其權利的部分份額)的取得人,如按《印花稅規章》的規定須繳納財產移轉印花稅,且該取得人不屬該規章或其他特別法例所定的獲豁免繳納該印花稅者,便須繳納“取得印花稅”。
  1. 何謂“取得非首個住宅單位或其權利”?
根據本法律第二條(三)項規定,包括兩種情況:
(一)透過本法律第三條第一款所指的文件、文書或行為取得單一個住宅單位或其權利之日,全部或部分取得人已擁有其他住宅單位或其權利;
(二)透過本法律第三條第一款所指的文件、文書或行為,同時取得多於一個住宅單位或其權利。
  1. 甲擁有一個住宅單位X,另與乙共同擁有一住宅單位Y,現甲欲向乙購買其擁有之住宅單位Y的50%業權,甲是否須要繳納“取得印花稅”?
根據本法律第二條(三)項(1)分項及第三條第一款的規定,由於甲取得Y住宅單位的其餘50%業權時已擁有其他住宅單位X,故甲須要繳納“取得印花稅”。
  1. 甲與乙共同擁有住宅單位X(每人佔50%),除此以外,甲本身並未擁有其他住宅單位,現乙出讓其擁有之住宅單位X的50%業權予甲,甲是否須要繳納“取得印花稅”?
由於甲除本次取得的住宅單位X以外,不擁有其他住宅單位,故這情況不屬本法律第二條(三)項(1)分項及第三條第一款所指之情況,因此甲無須繳納“取得印花稅”。
  1. 甲的女兒為乙,兩人共同擁有一個住宅單位X(每人佔50%),期後乙與丙結婚,丙原已擁有一個住宅單位Y,甲將其擁有的住宅單位X的50%業權讓予丙,丙是否要繳納“取得印花稅”?
丙可獲豁免繳納“取得印花稅”,由於甲與丙是直系姻親關係,故根據本法律第九條第二款(一)項的規定,可獲豁免繳納“取得印花稅”,但仍須根據同條第四款及第三條第一款所指的文件、文書或行為作出之日起三十日內附同證明文件就有關取得向財政局作出申報,否則不得獲豁免。
  1. 如在購入本澳住宅單位時,甲已單純因繼承而擁有任一位於本澳之住宅單位的份額,須否繳納“取得印花稅”?
根據本法律第三條第四款規定,因繼承而擁有任一住宅單位或其權利不超過80%的份額,不視為擁有該住宅單位或其權利。換言之,只有當甲因繼承而擁有某住宅單位或其權利的份額超過80%,在購買另一個住宅單位時,才須繳納“取得印花稅”。
  1. 甲已過身,合法繼承人為其三名子女乙、丙及丁(三名子女均尚未有住宅單位),甲名下有一住宅單位X,在遺產分割時每名子女可繼承有關住宅的1/3業權,但乙將其1/3業權讓予丁,即住宅單位X的業權人現分別為丙(擁有1/3業權)及丁(擁有2/3業權),若丙及丁分別在將來購入其他住宅單位時,是否須要繳納“取得印花稅”?
根據本法律第三條第四款規定,由於丙單純因繼承(已作分割的情況下)取得住宅單位X的1/3業權,未超過80%,不視為已擁有住宅單位,故將來購入另一住宅單位時,無須繳納“取得印花稅”。


而丁的情況則不相同,雖然丁只擁有該單位的2/3業權,仍未超過80%,但由於當中的1/3業權是因遺產分割時繼承人之間的移轉而取得的,丁在取得此部分份額時是須要繳納財產移轉印花稅的,故視丁已擁有住宅單位,丁在將來購入另一住宅單位時,須要繳納“取得印花稅”。
  1. 如何計算“取得印花稅”?有關的稅率是多少?
根據本法律第四條第一款規定,“取得印花稅”是按《印花稅規章》第十七章規定的可課稅金額乘以相應的稅率計徵,取得第二個住宅單位或其權利,稅率為5%,取得第三個或以上住宅單位或其權利,稅率為10%。


另根據本法律第四條第三款規定,如取得人為兩個或以上,則按擁有最多住宅單位或其權利的取得人所擁有的不動產或其權利的數目決定適用的稅率。例如:甲、乙及丙共同購入價值為澳門幣600萬的住宅單位U,甲未擁有任何物業,乙擁有一個住宅單位X,丙擁有兩個住宅單位Y及Z,由於擁有最多住宅單位的人為丙,故以丙所擁有住宅單位的數目決定適用的稅率(10%),即三人須共同繳納的“取得印花稅”款為澳門幣60萬($6,000,000 X 10% = $600,000)。
  1. 如甲同一天內簽訂三份買賣合同,分別購入三個住宅單位X、Y及Z,則如何計徵“取得印花稅”?
根據本法律第四條第二款及第七條第二款規定,甲到財政局申報時,須自行指出三個住宅單位的取得次序,如指出X為其第一個住宅單位,Y為其第二個住宅單位,Z為其第三個住宅單位,那麼,甲無須就取得住宅單位X繳納“取得印花稅”(首項住宅),但須就取得住宅單位Y繳納5%稅率的“取得印花稅”,就取得住宅單位Z繳納10%稅率的“取得印花稅”。
  1. 如甲透過同一份買賣合同購入三個住宅單位X、Y及Z,則如何計徵“取得印花稅”?
根據本法律第四條第二款及第七條第二款規定,計稅方法與上題一樣,甲到財政局申報時,須自行指出三個住宅單位的取得次序,如指出X為其第一個住宅單位,Y為其第二個住宅單位,Z為其第三個住宅單位,那麼,甲無須就取得住宅單位X繳納“取得印花稅”,但須就取得住宅單位Y繳納5%稅率的“取得印花稅”,就取得住宅單位Z繳納10%稅率的“取得印花稅”。
  1. 甲及乙為朋友,兩人共同擁有X、Y及Z三個住宅單位,甲及乙分別擁有各個住宅單位的一半業權,除此以外,甲未擁有其他不動產,如乙透過一份買賣合同出讓其擁有的該等不動產的份額予甲,甲是否須要繳納“取得印花稅”?倘是,“取得印花稅”的稅率為何?
由於甲透過同一份買賣合同同時取得多於一個住宅單位,屬於本法律第二條(三)項(2)分項所指的情況,故根據第三條一款的規定,需要繳納“取得印花稅”。


在考慮稅率方面,因甲原本分別擁有X、Y及Z三個住宅單位的一半業權,根據本法律第三條第三款的規定“不論在取得或擁有該不動產或其權利中所佔的份額為何,均視為取得或擁有該不動產或其權利”,換言之,視甲擁有X、Y及Z三個住宅單位,當甲就取得住宅單位X的一半業權作申報時,甲已擁有其他兩個住宅單位Y和Z,故現取得的住宅單位X,應視為其第三個住宅單位,適用的取得印花稅稅率為10%,同理,當甲就取得住宅單位Y及Z的一半業權作申報時亦一樣,分別適用的取得印花稅稅率亦為10%。
  1. 甲乙為夫妻,婚姻財產制度為一般共同財產制,甲婚前擁有一個住宅單位X,乙婚前未擁有任何住宅單位,現乙購入另一住宅單位Y,乙是否須要繳納“取得印花稅”?
須要繳納“取得印花稅”,由於甲乙的婚姻財產制度為一般共同財產制,根據《民法典》第一千六百零九條的規定,夫妻採用之財產制為一般共同財產制時,共同財產由夫妻現在及將來擁有之一切財產組成,即甲婚前擁有的住宅單位X是甲乙的共同財產,在已擁有住宅單位X的前提下,乙再購入住宅單位Y,根據本法律第四條第一款(一)項的規定,其須繳納5%稅率的“取得印花稅”。
  1. 甲乙為夫妻,婚姻財產制度為取得共同財產制,甲婚前擁有一個住宅單位X,乙婚前未擁有任何住宅單位,婚後乙購入另一住宅單位Y,且在買賣合同上買方的欄位只填“乙”,則乙是否須要繳納“取得印花稅”?若要繳納,一年內出售甲的住宅單位X予他人並作成物業登記,可否獲得退稅?
須要繳納“取得印花稅”,由於甲乙的婚姻財產制度為取得共同財產制,故乙在購入住宅單位Y時雖然只以自己的名義購入,但事實上甲亦同時取得該住宅單位,故視甲乙兩人一同取得住宅單位Y,因甲已擁有另一住宅單位X,按照本法律第二條(三)項(1)分項、第三條第二款及第四條第一款(一)項的規定,甲乙須一同繳納5%稅率的“取得印花稅”。
另外,根據本法律第十條第一款(二)項的規定,只要自取得住宅單位Y之日(即簽訂首份移轉文件之日)起計一年內,出售原擁有的住宅單位X,且完成物業登記,便可自有關登記之日起計九十日內申請退還已繳納之“取得印花稅”。
  1. 甲乙為夫妻,婚姻財產制度為取得財產分享制,甲婚後擁有一個住宅單位X,乙未擁有任何住宅單位,現乙購入另一住宅單位Y,乙是否須要繳納“取得印花稅”?
根據《民法典》第一千五百八十二條第一款及第五款的規定,夫妻各自對結婚前或選用該財產制前屬其所有之財產及其後基於任何原因而取得之財產具擁有權及收益權,並得自由處分;此外,夫妻各自擁有之財產,不論是否構成供分享之財產,均視為其個人財產,故住宅單位X是甲的個人財產,即乙購入住宅單位Y時並未擁有任何住宅單位,故不屬於本法律第二條(三)項規定的情況而無須繳納“取得印花稅”。
  1. 甲擁有兩個住宅單位X及Y,現簽訂預約買賣合同承諾出售該兩個住宅單位予乙。隨後,甲又與丙簽訂另一份預約買賣合同承諾從丙購入住宅單位Z,這樣,甲是否須要繳納“取得印花稅”?
雖然甲已簽訂預約買賣合同承諾出售兩個住宅單位X及Y予乙,但尚未為有關交易簽訂買賣公證書及作成物業登記,從稅務法律及相關法律而言仍視為甲為有關住宅單位X及Y的所有權人,故甲與丙簽訂預約買賣合同承諾購入住宅單位Z亦視為甲取得的第三個住宅單位,根據本法律第二條(三)項(1)分項、第三條第一款及第四條第一款(二)項的規定,甲須繳納10%稅率的“取得印花稅”。
  1. 從親屬之間取得非首個住宅單位或其權利,是否須要繳納“取得印花稅”?
根據本法律第九條第二款(一)項的規定,從配偶、直系血親、直系姻親、二親等內的旁系血親或姻親取得非首個住宅單位或其權利,可獲豁免繳納“取得印花稅”,但仍須根據同條第四款及第三條第一款所指的文件、文書或行為作出之日起三十日內附同證明文件就有關取得向財政局作出申報,否則不得獲豁免。
  1. 如在本澳已擁有住宅單位,後因遺產分割時繼承人之間的移轉而取得其他住宅單位,須否繳納“取得印花稅”?
根據本法律第九條第二款(三)項之規定,因遺產分割時繼承人之間的移轉而取得非首個住宅單位或其權利,可獲豁免“取得印花稅”,但仍須根據同條第四款及第三條第一款所指的文件、文書或行為作出之日起三十日內附同證明文件就有關取得向財政局作出申報,否則不得獲豁免。
  1. 甲乙為男女朋友,現一同購入價值澳門幣400萬的住宅單位X,每人佔50%業權,甲為首次置業,可獲豁免繳納首三百萬相對應的財產移轉印花稅,而乙已擁有另一住宅單位Y,則如何繳納“取得印花稅”?
根據本法律第九條第一款的規定,甲本應可獲豁免取得印花稅,但現甲與乙一同購入住宅單位X,根據同條第三款的規定,如取得人為兩個或以上,全部取得人均須符合該條第一及二款所指的任一豁免情況,方可獲豁免取得印花稅,現由於乙並不符合任一豁免情況,且乙已擁有另一住宅單位Y,故根據本法律第三條第二款、第四條第三款及第一款(一)項規定,甲乙均須就共同取得住宅單位X繳納5%稅率的“取得印花稅”,即甲乙須共同繳納以澳門幣400萬計徵的全部“取得印花稅”(即$4,000,000 X 5% =$200,000)。
  1. 甲乙為男女朋友,甲已擁有一個住宅單位X,乙則不擁有住宅單位,現兩人一同購入甲母親的一個價值澳門幣400萬住宅單位Y,每人佔50%業權,則如何繳納“取得印花稅”?
雖然甲與其母親具直系血親關係,本應可獲豁免繳納“取得印花稅”,但現甲與乙一同購入住宅單位Y,根據本法律第九條第三款的規定,如取得人為兩個或以上,全部取得人均須符合該條第一及二款所指的任一豁免情況,方可獲豁免取得印花稅,現由於乙並不符合任一豁免情況,故會導致甲亦不能獲豁免繳納“取得印花稅”,因甲原已擁有一個住宅單位X,故根據本法律第三條第二款、第四條第三款及第一款(一)項規定,甲乙兩人均須就共同取得住宅單位Y繳納5%“取得印花稅”。 (即$4,000,000 X 5% =$200,000)
  1. 甲乙為男女朋友,兩人已共同擁有一個住宅單位X,現兩人欲購入甲母親的一個住宅單位Y的100%業權,可否獲得豁免繳納“取得印花稅”?
雖然甲與其母親具直系血親關係,本應可獲繳納“取得印花稅”,但現甲與乙一同購入住宅單位Y,根據本法律第九條第三款的規定,如取得人為兩個或以上,全部取得人均須符合該條第一及二款所指的任一豁免情況,方可獲豁免取得印花稅,現由於乙並不符合任一豁免情況,且甲乙已共同擁有另一住宅單位X,故根據本法律第三條第二款、第四條第三款及第一款(一)項規定,甲乙兩人均須就共同取得住宅單位Y繳納5%“取得印花稅”。
  1. 假如甲擁有唯一一個住宅單位,現打算換樓,故先購入一個新的住宅單位而繳交了5%稅率的“取得印花稅”,之後將其原擁有的唯一一個住宅單位出售,是否可獲退還已繳納之“取得印花稅”?
根據本法律第十條第一款(一)項規定,甲繳交了5%稅率的“取得印花稅”,且自取得第二個住宅單位之日(即簽訂首份移轉文件之日)起計一年內,出售原擁有的唯一一個住宅單位並完成物業登記,便可自有關登記之日起計九十日內申請退還已繳納之“取得印花稅”。
  1. 假如甲已擁有三個低價的細住宅單位,現打算換樓,故先購入一個大的住宅單位而根據本法律第四條第一款(二)項規定繳納10%稅率的“取得印花稅”,之後將該三個低價的細住宅單位出售,是否可獲退還已繳納之“取得印花稅”?
不可。因為按本法律第十條第一款的規定,退稅的其中一個前提條件是納稅人已按5%的稅率繳納“取得印花稅”,甲在購入一個大的住宅單位時已擁有三個住宅單位,需要繳納10%的“取得印花稅”,故不符合本法律第十條第一款的規定,再者,甲已擁有三個住宅單位,亦不符合該同條第一款(一)項的規定(取得人擁有的住宅單位合共不多於一個)。
  1. 甲乙共同擁有住宅單位X,丙擁有住宅單位Y,三人為朋友,現三人共同購入另一住宅單位Z,須要根據本法律第四條第三款及第一款(一)項規定,以5%稅率繳納“取得印花稅”,若之後出售住宅單位X及/或住宅單位Y,可否獲得退回已繳之“取得印花稅”?
不可以。由於三人各自擁有的住宅單位相加後的總數為兩個,不符合本法律第十條第一款(一)項的規定(取得人擁有的住宅單位合共不多於一個),故三人不可獲得退稅。
  1. 甲乙為夫妻,兩人共同擁有一個住宅單位X,甲的父親丙擁有一個住宅單位Y,現三人共同購入另一住宅單位Z,須要根據本法律第四條第三款及第一款(一)項規定,以5%稅率繳納“取得印花稅”,若之後出售住宅單位X及/或Y,可否獲得退還已繳之“取得印花稅”?
可以。根據本法律第十條第一款(二)項的規定,由於三人之間具有配偶、直系血親及姻親關係,這種情況下,只要自取得住宅單位Z之日(即簽訂首份移轉文件之日)起計一年內,出售原擁有的住宅單位X及/或Y並完成物業登記,便可自有關登記之日起計九十日內申請退還已繳納之“取得印花稅”。
  1. 甲乙為男女朋友,甲擁有一個住宅單位X,甲的父親丙擁有一個住宅單位Y,現三人共同購入另一住宅單位Z,須要根據本法律第四條第三款及第一款(一)項規定,以5%稅率繳納 “取得印花稅”,若之後出售住宅單位X及/或Y,可否獲退還已繳之“取得印花稅”?
由於乙與丙並沒有婚姻、直系血親或姻親關係,故不符合本法律第十條第一款(二)項的規定,又因為三人各自擁有的住宅單位相加後的總數為兩個,故亦不符合同條第一款(一)項的規定(取得人擁有的住宅單位合共不多於一個),因此三人不可獲得退稅。
  1. 甲乙為夫妻,婚姻財產制度為分別財產制(或取得財產分享制),甲擁有住宅單位X,乙擁有住宅單位Y,現兩人共同購入另一住宅單位Z,須要根據本法律第四條第三款及第一款(一)項規定,以5%稅率繳納以5%稅率繳納“取得印花稅”,若之後出售住宅單位X及/或Y,可否獲得退還已繳之“取得印花稅”?
可以。根據本法律第十條第一款(二)項的規定,由於兩人之間具有婚姻關係,這種情況下,只要自取得住宅單位Z之日(即簽訂首份移轉文件之日)起計一年內,出售原擁有的住宅單位X及/或Y,且完成物業登記,便可自有關登記之日起計九十日內申請退還已繳納之“取得印花稅”。
  1. 甲乙為夫妻,婚姻財產制度為取得共同財產制,甲婚前擁有住宅單位X,乙婚後擁有住宅單位Y(即Y為甲乙的共同財產),現兩人共同購入另一住宅單位Z,須要按本法律第三條第二款、第四條第三款及第一款(二)項規定,以10%稅率繳納“取得印花稅”若之後出售住宅單位X及/或Y,可否獲得退還已繳之“取得印花稅”?
不可以。本個案中,甲擁有兩個物業,乙擁有一個物業,根據第四條第三款及第一款(二)項的規定,甲乙共同購入另一住宅單位Z須要繳納10%稅率的“取得印花稅”,而退稅的前提條件是納稅人以5%的稅率繳納了“取得印花稅”,在符合此前提下,再考慮其是否屬於本法律第十條第一款(一)或(二)項所指的情況。在本個案中,兩人須以10%稅率繳納“取得印花稅”,已不符合有關退稅的前提條件。
  1. 甲乙夫妻有兩名子女丙及丁,四人共同擁有一住宅單位X(每人佔25%業權),現兒子丙欲組織家庭,購入另一住宅單位Y與女朋友同住,丙已根據本法律第四條第一款(一)項規定,以5%稅率繳納“取得印花稅”,丙怎樣做才能獲得退稅?
根據本法律第十條第一款(一)項規定,由於丙只擁有住宅單位X的25%業權,故其只要在購入住宅單位Y後一年內,出售其對住宅單位X所擁有的25%業權,並作成物業登記,便可自有關登記之日起計90日內申請退還已繳納的5%稅率的“取得印花稅” 。
  1. 甲乙夫妻有兩名子女丙及丁,四人共同擁有一住宅單位X(每人佔25%業權),現甲、乙、丙及丁欲換樓改善居住環境,他們一同購入另一個較大的住宅單位Y,根據本法律第四條第一款(一)項規定,須以5%稅率繳納 “取得印花稅”,而丙及丁在購入住宅單位Y後一年內,出售他們對住宅單位X合共擁有的50%業權給父母甲乙並作成物業登記,哪甲、乙、丙及丁可否獲得退稅?
不可以。根據本法律第十條第一款規定,由於只有丙及丁在購入住宅單位Y後一年內,出售他們對住宅單位X所擁有的50%業權並作成物業登記,而非甲、乙、丙及丁一同出售住宅單位X的所有業權,便不符合申請退還 “取得印花稅”的前題條件。
  1. 甲乙為朋友,兩人共同擁有住宅單位X,乙另外擁有住宅單位Y,現乙欲向甲購買其擁有之住宅單位X的50%業權,乙須要繳納5%稅率的“取得印花稅”,若乙在一年內出售住宅單位Y並作成物業登記,可否獲得退稅?
雖然乙購入甲所持有的住宅單位X的50%時繳納5%稅率的“取得印花稅”,但乙已擁有兩個住宅單位(X的50%及Y的100%),故不符合本法律第十條第一款(一)項的規定,而甲乙為朋友,故亦不會符合該款(二)項的規定,因此,本個案不屬於本法律第十條所規定可以退還“取得印花稅”的情況。
  1. 在法律生效前已簽訂用作取得非首個住宅單位或其權利的文件、文書或行為,但未結算財產移轉印花稅,在本法律生效後,是否須要繳納“取得印花稅”?
根據本法律第十六條之規定,本法律亦適用於本法律生效前作出,且未結算財產移轉印花稅的移轉文件、文書或行為,但如在本法律生效後三十日內就有關移轉文件、文書或行為申報結算財產移轉印花稅,則無須繳納“取得印花稅”;在該期間屆滿後,便須按本法律規定繳納“取得印花稅”。
  1. 如納稅人擁有的住宅單位均非位於本澳,在本澳購買住宅單位時,須否繳納“取得印花稅”?
不須要,本法律所指之住宅單位僅指位於本澳之不動產。
  1. 結算“取得印花稅”時,須否繳納憑單印花稅?
不須要,根據本法律第八條第三款規定,稅款藉繳納憑單在財政局繳納,不設任何附加費用。
  1. 逾法定期繳納“取得印花稅”有什麼後果?
根據本法律第十三條第一款及第十五條第一款規定,逾法定期繳納全部或部份稅款,除須繳納所欠稅款和利息外,最高會被科處相當於所欠稅款二分之一的罰款。
  1. 夫妻甲乙的婚姻財產制度為分別財產制,甲為本地居民,乙非本地居民,甲以個人名義擁有一個或以上的住宅單位,而乙並沒擁有任何住宅單位;現乙以個人名義購買另一住宅單位,是否須要繳納財產移轉印花稅、“取得印花稅”及稅率為10%的額外印花稅?
根據《民法典》第一千六百零一條及本法律第二條(三)項規定,由於甲乙的婚姻財產制度為分別財產制,甲乙各自對婚前及婚後的財產保留擁有權,且乙並不擁有任何住宅單位,在以個人名義購買另一住宅單位時不須繳納“取得印花稅”。此外,由於乙為非本地居民,根據《印花稅規章》第五十三A條第一款之規定,除須按該規章的規定繳納財產移轉印花稅稅款外,尚須按照《印花稅繳稅總表》第四十二條或第四十三條訂定的額外稅率(10%)繳納印花稅。
  1. 以法人名義取得非首個住宅單位或其權利是否須繳納“取得印花稅”?
根據本法律第二條(三)項及第三條第一款規定,以法人名義取得非首個住宅單位,如按《印花稅規章》的規定繳納財產移轉印花稅,則須繳納“取得印花稅”;另外,根據《印花稅規章》第五十三A條第一款規定,尚須按照《印花稅繳稅總表》第四十二條或第四十三條訂定的額外稅率(10%)繳納印花稅。
  1. 如何申請退還 “取得印花稅”稅款?
符合本法律第十條第一款規定的不動產購買人,按《印花稅規章》規定作出所指的文件、文書或行為取得非首個住宅單位或其權利之日起一年內,對該日之前已擁有的不動產或其權利作出移轉,並就該移轉作成物業登記,則可自有關登記之日起九十日內申請退還已繳的“取得印花稅”,申請書可在財政局網頁下載或申請人到財政局各服務點索取。本法律對退還稅款未有規定的事宜,補充適用經作出必要配合後的三月二日第16/85/M號法令《撤銷及退還稅捐及稅項之一般制度》的規定。
  1. 本法律第九條第二款(一)項所指的親屬關係圖如下:
更新日期:2018年4月18日